New York 不動産投資のメリット
① 日本法人名義で購入する場合、減価償却費を多く計上できるため、税の繰延効果が期待できる
下記の動画で税の繰延スキームを説明しておりますので、ご覧くださいませ。
②何といっても、結局は世界No.1の都市 New York – Manhattan
日本で不動産投資をするときに、東京の一等地と地方都市であれば、どちらに投資用マンションを購入されますか？地方で空室リスクを取り、高利回りの物件を購入しますという方もいれば、都心五区以外は考えていないという方もいらっしゃるかと思います。私はまさにこれと同じ考えなのかなと長年富裕層の方々を対応させて頂き感じておりました。
マンハッタンは日本でいうところの都心五区、その他（テキサス、ヒューストンなど）は日本でいうところの地方都市にあたります。当然、投資家の方々の考え方によりますが、マンハッタンはまさにThe top of the top on the top です。米国中からも人々が集まり、世界の各国から富裕層が集まる、世界No.1の都市です。その島の中に資産を築くことができる方は、本当に限られた成功者だけだと思います。だから、マンハッタンなのだと思います。
③長期保有によるキャピタルゲインが狙え、賃貸運営が安定している
下記のグラフをご覧ください。
1990年からの米国各主要都市の不動産価格の値動きになります。2008年に起きたリーマンショック、2020年のCovit-19など、大きなイベントがありますがマンハッタンは成長を続けております。Condominiumの立地条件や間取りにもよって異なりますが、30年でおおよそ4倍〜5倍近くになっていることがご覧いただけるかと思います。これは実数ともそれほど乖離がなく、1980年代後半にご購入頂いていたお部屋を2018年に売却したら、ちょうど4.5倍近く価格が値上がりしておりました。
では、この先はどうなるのか？という質問を多く頂きます。2025年2月にこの記事を書いておりますが、今後もマンハッタンの不動産価格は上昇すると個人的には考えております。その理由は、New Yorkの魅力の記事をご確認いただければと思いますが、1、人口が増え続けている 2、マンハッタンの椅子取りゲームは一生続く 3、正解大学ランキングトップがひしめき、世界各国から優秀な人材が集まり、そのままマンハッタンに留まる様になった このようなファンダメンタルな要因も加味すると、当分は人気が衰えることがないと思います。いつまで経っても人々を魅了し続ける街、それがマンハッタンだからです。
資料: Relo Redac, Inc.社
New York 不動産投資のデメリット
① 為替の影響を受けやすい
これはメリットでもあり、デメリットにも当たる要因です。この記事を書いている2025年2月13日現在、ドル円は153円78銭となっております。この為替をどうみるのか、今後どうなっていくのか、という疑問は誰しもが考えることであり、そして、明確な答えがない部分であります。為替が、円高に動けば、それだけで10-20％前後は軽く値動きが発生してきます。
参考: 世界経済のネタ帳
② 維持管理費・固定資産税が日本に比べると高く、利回りを圧迫している。
結論から言うと、年間の賃料収入から想定される経費を差し引いたNetの利回りは、2％台〜3％前後となります。この数字をどう考えるのかは非常に重要となります。利回り＝リスクと考えると、非常にリスクが低い投資とも考えることもできますし、面白みのない投資と考えるかたもいらっしゃるかと思います。ただ、実際に利回りを計算していて、日本との違いで感じるのは維持管理費、固定資産税が高いという点です。
東京のタワーマンションとマンハッタンのコンドミニアムの場合で、比較検証していきます。
