ご購入までの手続き、注意ポイント等のご案内
こちらの動画でも解説しておりますので是非！
物件選定
投資目的として、資産分散・長期保有目的・ドル建て資産の構築なのか、それとも法人の利益圧縮を目的とした加速度償却スキームが使え、減価償却費計上を目的なのか等、お客様のご希望をお聞かせいただき、その目的に応じてご提案を行わせていただきます。また、マンハッタン島の中には、東京都心と同じように、いろいろなエリアがあるため、ご希望のエリアや条件に合わせてご提案を行わせていただきます。
ニューヨークの場合、現地での非住居者への投資用の融資は難しいのが現状です。ただし、日本国内においては、近年融資を検討する金融機関が増えてきておりますので、個別面談にてご相談くださいませ。
事前検討
物件の選定により、ある程度方向性が定まりましたら、次に物件視察となります。マンハッタン現地の提携不動産会社にご紹介させていただき、ご見学日程を定めていく形となります。現地担当は当然日本語ができる担当がつき、物件の見学時も相手方のお話を大まかに翻訳してお伝えしておりますので、英語に少し自信がない場合もご安心くださいませ。ご見学時は、ご滞在中のホテルエントランスまたは物件現地集合にてお待ち合わせさせていただきスタートいたします。終わりの時間等ご指定があれば、その時間までにご見学を終わらせるようなスケジュールで組ませていただきます。移動に関しては、地下鉄またはタクシーにて移動になります。
ご希望に合致し、ご購入の手続きに進まれる場合、日本のお申し込みと同様に
・ご購入希望金額（指値があれば、指値）
・お手付金の額（通常10％）※新築物件の場合、手付金の額が異なる場合あり、また中間金が必要になる場合あり。
・ご決済（お引き渡し）ご希望の時期
・その他の交渉条件
を決めて、売主様と交渉に入ることとなります。
購入手続き
交渉により諸条件が定りますと、ここで日本と違う動きが発生します。
弁護士がここで登場します。
売主側に1名、買主側に1名ずつ、弁護士がつき、契約書の作成、特約事項の選定、契約書のデュデリジェンスが行われます。米国では、弁護士の数も多く、不動産を専門で行なっている弁護士もいれば、違う領域を専門にしている弁護士も多数おります。知り合いから紹介を受けたので、この弁護士を使ってほしいとのリクエストがたまにありますが、不動産の取引（特にNew Yorkでの取引）が豊富にある弁護士ですと苦労も比較的少ないかと思います。当然、提携先不動産会社でバイリンガルの弁護士の紹介を行っておりますので、その辺りは心配しなくても大丈夫でございます。弁護士が不慣れな場合、契約締結までに非常に時間がかかり、相手側からクレームが入る、ご決済までの手続きがばたつく、、、といった経験も多々ございますので、この弁護士の選定という作業は非常に重要となります。
売主側のレビューが終わった完成した契約書は、買主側の弁護士より皆様にE-mailにて届きます。日本のように、原本に捺印して、割印をして、といった作業は発生しません。契約書がPDFで届きますので、内容をご確認頂き、サインをしてPDFにて返送するという形になります。
1回目の送金はこの手付金（Deposit）を送金するタイミングとなります！
ここで初めて送金作業が発生します。送金指示に関しては、弁護士からきちんと行われますのでご安心くださいませ。通常、買主側弁護士の口座に送金する場合が多いかと思います。大切なご資産を一時的に預ける作業があるので、弁護士は非常に重要なポジションとなります。弁護士より送金した手付金と、サイン済みの契約書が売主に渡り、売主が契約書にサイン、その両者サインの入った契約書が買主側の弁護士に返送されてきたタイミングで、「契約締結」となります。
日本の不動産業界では、「1番手あり」、「現在交渉中」、聞いたことある方も多いかと思いますが、その表現にあたるのが、上記の契約プロセス段階となります。
引き渡し
契約書のサイン、手付金の送金が終わると、次に行うのが「管理組合の承認取得」という手続きとなります。
※新築コンドミニアムの場合、この手続きはございません。中古コンドミニアムの場合のみ。
日本と違い、管理組合がある程度権限を持っているため、購入に際して一定の審査を実施しております。ただし、この審査は形式的な要素が強く、米国籍以外の方の購入であってもこれまで問題なく承認取得できておりますため、ご安心いただければと思います。非常に提出書類が多いのですが、不動産会社担当がある程度情報を精査して書類を作成してまいりますので、必要書類の提出とサイン箇所への署名等行って頂ければスムーズかと思います。
【管理組合審査時に必要となるだろう書類一部】
・銀行英文記載の残高証明（購入金額が全額カバーされている残高の証明が必要）
・パスポートの顔写真ページ（写）
・年収証明書（※法人の場合は、確定申告のトップページ3年分及び税理士からの収入証明書）
※税理士の先生で英語ができない方も多数いらっしゃるかと思いますので、簡単な雛形をご用意しております。
これらの書類の収集、書類の作成、管理会社に対して書類の提出となります。
管理会社の担当部署が提出書類で不備がないか、不足書類等がないか確認後、管理組合へ書類が提出されるという流れになっているようです。そのため、管理組合で承認を出せるポジションの方が休暇で不在であったり、管理会社の書類チェックする担当が不在であったり、書類の不備に厳しい担当の場合、ここで時間を取られるケースが今まで何度もございました。
そのため、明確にいつごろ管理組合の承認が取得できるかはわらない ということになります。ある日いきなり管理会社からメールが入り、「管理組合が承認を下ろしました。ご決済の手続きに入ってください。」のような内容のEmailが届くのみです。その建物で過去に管理組合の承認を取得したことがある場合、前回はおおよそ2-3週間かかりましたということが言えますが、時期によって、季節によって、経済情勢によっても審査期間が変動するため、これは不動産慣習の違いというところでご納得頂くしかない箇所でもございます。これまでの経験上、おおよそ2週間から１ヶ月程度の審査期間を考慮しておきたい箇所でございます。
無事に管理組合の承認が取得できますと、いよいよご決済日の設定となります。
弁護士、不動産会社担当、売主、買主、タイトルクローザー（司法書士的な動きの役割）のスケジュールを調整し、ご決済日が確定となります。
弁護士から精算表が届き、残代金の額が確定いたしますので、再度送金手続きをお願いいたします。
2回目の送金はこの残代金を送金するタイミングとなります！
ご決済に関しては、弁護士に委任状を発行していただけますと、渡米せずにご決済可能でございます。
ご決済時に渡米される方もいらっしゃいますが、日本にはない管理会社の承認プロセス等でご決済の日程が遅くなってしまうこともあり注意が必要なポイントとなります。航空券はFIXでは絶対に取らないということが重要です。必ず、日程を変更できるFlexにてご予約頂く方がよろしいかと思います。
無事に残代金の精算も全て終わりますと、お部屋の鍵が引き渡されますので、ここで一連の契約作業が終了となり、ご成約となります！！